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Greffenius Law - Maßgeschneiderte Rechtsberatung für Ihren Erfolg
Rechtsanwalt Erstellung Gewerbemietverträge München
Dienstleistung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht - Fachkundige Unterstützung bei der Anpassung von Verträgen
Sie vermieten eine Gewerbefläche? Sie möchten eine Immobilie für gewerbliche Zwecke anmieten? Das Gewerbemietrecht umfasst die Vermietung und Verpachtung von Räumen zu Geschäftszwecken wie Ladenlokale, Büros und Arztpraxen. Nicht selten sind der Bestand und die Ausgestaltung für Vermieter und Mieter von existenzieller Bedeutung. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht weist die Vermietung von Gewerbeimmobilien einige Besonderheiten auf. Denn der Wegfall der Schutzfunktionen des Wohnraummietrechts ermöglicht eine weitreichende Vertragsfreiheit, wie beispielsweise keine Mietpreisbindung an die örtliche Vergleichsmiete. Gerade für Vermieter ist eine möglichst lange Vermietung an Unternehmen eine sichere Einnahmequelle. Wenn das Geschäft des Mieters nicht so gut läuft, kann auch eine Untermiete und gewerbliche Zwischenvermietung vereinbart werden.
Wie Sie sehen, bietet der Gewerbemietvertrag viele Möglichkeiten. Doch damit Sie am besten davon profitieren, sollten Sie einen Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht einschalten. Dieser begleitet den gesamten Prozess von der Erstellung des Vertrages bis zur Durchsetzung von Kündigungen.
Gestaltung eines Gewerbemietvertrages - Das sind die wichtigsten Inhalte!
Bei der Ausgestaltung eines Gewerbemietvertrages sind folgende Punkte zu beachten:
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Das Mietobjekt:
- Die Art der Nutzung
- Mitbenutzte Einrichtungen und Anlagen
- Größe des Mietobjekts
- Vereinbarungen über die Beschaffenheit des Mietobjekts bei Kündigung
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Der Mietzins:
- Miethöhe
- Höhe der Kaution
- Höhe der Nebenkosten
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Der Mietvertrag:
- Erlaubnis der Untervermietung
- anteilmäßige Beteiligung des Vermieters an möglichen Umbaumaßnahmen und Renovierungen
- Konkurrenzschutz
- begrenzte oder unbegrenzte Mietzeit
- Pflichtversicherungen, die als Mieter abzuschließen sind
- Vormietrecht für frei werdenden Flächen
Kündigungsfrist:
Wie Sie vorgehen sollten, um einen Gewerbemietvertrag zu kündigen
In manchen Fällen muss eine Kündigung erfolgen, zum Beispiel wenn das eigene Unternehmen aufgegeben werden muss.
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Einhaltung der Kündigungsfrist
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Für die Kündigungsfrist sind das Datum und der nachweisliche Empfang entscheidend.
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Die meisten Gewerbemietverträge haben eine feste Laufzeit. Ohne eine zusätzliche Klausel ist der Mieter bis zum Ende der Mietzeit an diesen Vertrag gebunden. Auch eine geschäftliche Notlage ändert daran nichts.
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Bei unbefristeten Mietverträgen kann eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Die gesetzliche Regelung des Mietvertrags oder des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist maßgeblich.
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Darin ist eine gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter von 6 Monaten zum Ende des Kalendervierteljahres festgelegt. Die Kündigungserklärung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Quartals zugegangen sein. Hierbei sind Sonn- und Feiertage zu beachten!
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Form der Kündigungserklärung
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Wichtig: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. E-Mail und Fax sind nicht ausreichend.
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Fristlose Kündigung
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Wenn entgegen den im Gewerbemietvertrag festgelegten Vereinbarungen gehandelt wurde – insbesondere bei groben Pflichtverletzungen – kann der Vermieter kündigen.
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Auch der Mieter kann vorzeitig kündigen, falls der Vermieter die angemieteten Räume nicht im vereinbarten Zustand hält und das Gewerbe nicht ausgeübt werden kann.
Sonderfall Gewerbemietrecht: Konkurrenzschutz
Konkurrenzschutzklauseln sind in vielen Gewerbemietverträgen erhalten.
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Der Vermieter verpflichtet sich gegenüber dem Mieter, nicht im oder in der Nähe der Mieträume an Konkurrenten des Mieters zu vermieten oder sich an den Konkurrenten des Mieters zu beteiligen.
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Häufig muss sich auch der Mieter sich gegenüber dem Vermieter verpflichtet, nicht in Konkurrenz zu den Mitmietern zu treten.
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Das Bürgerliche Gesetzbuchs (BGB) verpflichtet, den Mieter vor Konkurrenz zu schützen.
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Vermietet der Vermieter an einen Konkurrenten eines Mieters, kann der betroffene Mieter dagegen vorgehen und unter anderem die Miete mindern und Schadenersatz fordern.
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Auch Perspektive des Mieters ist es wichtig, den Mietzweck im Vertrag so detailliert wie möglich zu beschreiben.
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Je genauer der Mietzweck, desto kleiner ist der Spielraum des Vermieters, an Konkurrenten des Mieters zu vermieten.
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In manchen Gewerbemietverträgen existieren Sortimentsschutzklauseln.
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Diese Klausel stellt sicher, dass bei überschneidenden Sortimenten (zum Beispiel Kosmetika in Apotheke und Drogerie Markt) nur ein bestimmtes Sortiment durch einen der ansässigen Mieter vertrieben werden darf.
Tipps für Vermieter
Vor der Vermietung Ihrer Gewerbeimmobilie sollten Sie sich über die Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit des potenziellen Mieters informieren.
Als Vermieter haben Sie im Hinblick auf Ihre Gewerbeimmobilie eine Reihe von Pflichten:
- Sie sind für die regelmäßige Instandsetzung des Gebäudes und der Einrichtung verantwortlich.
- Sie müssen die baurechtlichen Bestimmungen beachten:
- Ist das Unternehmen in der Örtlichkeit zugelassen?
- Welche Art von Produktion findet dort statt und wie steht es um mögliche Lärmbelästigung?
- Entspricht der Brandschutz den Anforderungen der gewerblichen Nutzung?
- Spezielle Mietvereinbarungen sollten ebenfalls schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden.
Rechtsanwältin für Gewerbemietrecht
Planen Sie die Anmietung einer Gewerbeimmobilie? Möchten Sie kündigen? Als Rechtsanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht stehe ich Ihnen in allen Bereichen des Gewerbemietrechts zur Seite. Ich unterstütze Sie bei der Erstellung und Anpassung von Gewerbemietverträgen, der Durchsetzung von Kündigungen, Aufhebungsvereinbarungen, der Berechnung der Betriebskosten, der Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen und der Prüfung von Gewerbemietverträgen. Dabei vertrete ich Sie sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht.
Meine Kanzlei arbeitet immer am Puls der Zeit. Kein anderes Rechtsgebiet unterliegt durch Rechtsprechung und sozialpolitische Umstände einer derartigen stetigen Veränderung wie das Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Dabei ist Ihre Immobilie bei mir in den besten Händen: Durch vorausschauende Vertragsgestaltung konnte ich in der Vergangenheit bereits viele Konflikte im Zusammenhang mit Gewerbevermietungen verhindern.
Der Vertrag zur Anmietung von Gewerberäumlichkeiten für berufliche Zwecke wird als Gewerbemietvertrag bezeichnet. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ein Gewerbemietvertrag kann beispielsweise für Ladenlokale, Geschäftsräume, Büros, Arztpraxen oder Lagerräume abgeschlossen werden.
Wichtige Aspekte umfassen beispielsweise die Nutzungsart, die Größe der Mietimmobilie, die Mietkosten, die Erlaubnis zur Untervermietung, die gemeinsame Nutzung von Einrichtungen und Anlagen, der Wettbewerbsschutz, Vereinbarungen zur Beschaffenheit und Kündigung, die Höhe der Kaution, Nebenkosten, potenzielle Versicherungspflichten und die Kündigungsfrist.
Erfahren Sie mehr über die Vertrauenswürdigkeit und finanzielle Stabilität des Mieters. Als Vermieter tragen Sie verschiedene Verantwortlichkeiten: Das regelmäßige Instandhalten des Gebäudes und der Ausstattung gehört genauso dazu wie die Einhaltung baurechtlicher Vorschriften wie beispielsweise Brandschutzmaßnahmen.
Im Mietvertrag sollten Sie unbedingt eine Klausel zum Konkurrenzschutz aufnehmen. Achten Sie darauf, welche Bedingungen bei einer Kündigung gelten. Ist es erforderlich, Schönheitsreparaturen durchzuführen? Wie verhält es sich mit der Büroausstattung? Es ist ratsam, diese Punkte schriftlich im Mietvertrag zu regeln.
Die Miethöhe wird frei verhandelt. Im Gegensatz zum Wohnungsmietrecht gibt es hier keine Grenzen. Auch die Betriebskosten können verhandelt werden, jedoch gibt es immer grundlegende Kosten wie Wasser, Strom, Abfall und Straßenreinigung.
Um eine rechtswirksame Kündigung abzugeben, ist es wichtig, dass diese in schriftlicher Form erfolgt. Eine Kündigung per E-Mail oder Fax ist nicht ausreichend. Zusätzlich ist es entscheidend, die vorgeschriebene Kündigungsfrist zu beachten. Die Dauer der Frist variiert je nachdem, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt. Beachten Sie bitte, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung nur dann rechtsgültig ist, wenn ein Vertragsverstoß vorliegt.
Ich biete verschiedene Mietmöglichkeiten an, wie die Festmiete, die Staffelmiete, die Umsatzbeteiligungsmiete und die Indexmiete. Bei der Staffelmiete ist bereits im Voraus bekannt, wie die Mietpreiserhöhungen erfolgen. Falls die Parteien im Mietvertrag vereinbaren, dass die Kaltmiete steigt, wenn die Verbraucherpreise steigen, handelt es sich um eine Indexmiete.
Die grundlegenden Kosten in Bezug auf das Mietobjekt umfassen Wasser, Strom, Abfallentsorgung und Straßenreinigung. Es können auch Kosten für einen Sicherheitsdienst oder allgemeine Verwaltungsaufgaben entstehen. Es ist ratsam, Verhandlungen über die konkreten Kosten durchzuführen und zu klären, auf welche Positionen beide Parteien möglicherweise verzichten können. Dabei ist es empfehlenswert, die Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.
Ein Rechtsanwalt kann zu einer Kündigung berechtigt sein, wenn der Mieter gegen die im Gewerbemietvertrag festgehaltenen Vereinbarungen verstößt. Mieter wiederum können unter Umständen vorzeitig kündigen, wenn der Vermieter die vermieteten Räume nicht in dem vereinbarten Zustand erhält und dies dazu führt, dass das Gewerbe nicht ordnungsgemäß ausgeübt werden kann.
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht unterliegt das Gewerbemietrecht nicht den Schutzbestimmungen und genießt eine größere Vertragsfreiheit. Dies bedeutet, dass es keine gesetzlichen Grenzen für Betriebskosten, Kaution und Miete gibt. Stattdessen werden diese in der Regel innerhalb der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrages festgelegt und vorher verhandelt.
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